Kınamak, Kuzey Amerika’daki şehir merkezlerinin önemli bir yaşam alanı haline geldi. Kaygısız bir yaşam tarzı ile bir konut alternatifi olarak lanse edilenler, özellikle son 10 yılda çok popüler hale geldi. Bekar insanlar, çocuksuz çiftler ve emekliler, özellikle içlerindeki ve çevrelerindeki elverişli olanaklar nedeniyle, onlara özellikle ilgi duyuyor gibi görünüyor.
Yine de birçok alıcı ve birim sahibi için kat mülkiyeti hala belirsiz ve karmaşık olabilir. Daireler, sokak seviyesindeki geleneksel (mülkiyet) evleriyle aynı mülkiyet yapısına dayanmadığından, apartman dairelerini geleneksel evlerle karşılaştırmak elma ile portakalı karşılaştırmak gibidir. Daire mülkiyeti, iki kademeli bir mülkiyet sistemine dayanmaktadır. Bir katman, bireysel birimin kendisine, ikincisi, kompleksin altındaki arazi de dahil olmak üzere, apartman kompleksindeki tüm ortak unsurların orantılı ve bölünmemiş çıkarlarıyla ilgilidir. Birim sahibi, kendi birimine ayrı bir tapu alsa da, bu her zaman ikinci kademe mülkiyetin ana tapusuna bağlıdır ve apartman kompleksinin ortak unsurları tarafından temsil edilen ana tapuya tabidir. Buna karşılık, basit tapu mülkiyeti ücretiyle yapılandırılan geleneksel bir ev, sahibine hem arazinin hem de üzerinde inşa edilen konutun mutlak ve münhasır mülkiyetini verir.
Buradaki en büyük ayrım, bireysel birim sahibinin apartman mülkünün mutlak efendisi olmamasıdır. Ortak bir çatıyı ve apartman kompleksinin geri kalanını diğer birim sahipleri ile paylaşmak, onları ortak mülkiyet komününün ayrılmaz bir parçası yapar. Bu nedenle, herhangi bir birimin değeri ve kaderi, apartman kompleksini özenle yönetmek için yetkin liderleri (yönetim kurulu üyeleri) seçen tüm birim sahiplerinin ve vadesi geldiğinde emlak vergisi, aylık bakım ücreti ve özel değerlendirmenin derhal ödenmesine bağlıdır. .
Bunlar, herhangi bir apartman kompleksinin profesyonelce işletilmesi ve gelecekte birimlerinin değerini korumak için mali açıdan sağlıklı kalması için çok önemli iki ön koşuldur.
Unutulmaması gereken önemli bir nokta, ev sahibinin mal kaybının komşularından hiçbirini olumsuz etkilememesidir. Tersine, daire sahibinin birimini kaybetmesi, tüm kompleksi sürdürmek için mali yükümlülüklerini artırarak, aynı apartman kompleksindeki diğer birim sahipleri olan tüm komşularını otomatik olarak etkiler. Birimlerin kaybı ne kadar fazla olursa, kalan birim sahipleri üzerindeki kompleksi sürdürmek için o kadar ağır mali yük olur.
Apartman kompleksleri, değişen finansal güçlere sahip birim sahiplerinden oluşur. Bazıları birimlerinin tamamını nakit olarak, bazıları ise büyük bir peşinatla satın alır. Diğer pek çok kişi, birimlerini yalnızca çok küçük peşinatlarla satın alabiliyor, sigortalı yüksek oranlı, aka Monster ipotekleri ile kolaylaştırılıyor, çoğunlukla vergi mükellefleri tarafından garanti ediliyor. Kanada’daki Fannie May, Freddy Mac ve CMHC gibi yarı-hükümet tarafından oluşturulmuş sigorta ajansları aracılığıyla ekonomik politika yapıcılar, bir süredir ekonomiyi canlandırmak için bu tür (sübvansiyonlu) satın alımları onaylıyor ve teşvik ediyor.
Sağlıklı bir ekonomi ve canlı emlak piyasaları zamanlarında, konut sahnesi – aşırı değerlenmediği sürece – 1965’teki başlangıcından bu yana orijinal olarak tasarlandığı geleneksel konutlara uygun bir alternatif olabilir. aşırı şişirilmiş fiyatlar, aşırı arz, işsizlik ve faiz artışları.
Kural olarak, mali açıdan en zayıf birim sahipleri, ekonomik sıkıntı sırasında ilk yenik düşenlerdir. Birimleri haciz edilir ve zorunlu satışlarla satılır. Olumsuz koşullar devam ederse, zamanla, kalan birim sahiplerinin tüm kompleksi sürdürmenin mali yükünü omuzlama baskısı bir domino etkisi yaratabilir. Daha fazla birim sahibi, özellikle piyasada hazır yeni birim alıcıları olmadığında, mali baskılara yenik düşebilir.
Aşırı derecede apartman dairelerine ne olabileceğini anlamak için, kat mülkiyeti benzeri mülkiyete çok benzer bir kavram olan kooperatiflere veya “Kooperatiflere” ne olduğuna bakmak gerekir. 1930’ların Büyük Buhranı, mali sıkıntılarıyla baş edemeyen çok sayıda kooperatif sahibinin bakım ücretlerini ve ortak kooperatif ipoteklerini temerrüde düşürmesine neden oldu. Bu, kooperatiflerin büyük ölçekte feci başarısızlığını hızlandırdı. Ekonomi tekrar çökerse, birçoğu sonuna kadar finanse edilen apartman daireleri, tıpkı seksen yıl önce kooperatiflerin yaptığı gibi, ölümlerini karşılayabilir.
Bu tür korkutucu senaryoları önlemek için halk, birçoğunun inandığı gibi, bir apartman kompleksi satın almanın endişesiz bir mülkiyet düzenlemesi olmadığını bilmelidir. Aslında, tehlikelerle doludur. Bir apartman dairesi satın alarak kişinin karmaşık mülkiyet endişelerinden kurtulduğuna dair popüler varsayım tamamen yanlıştır. Halkın apartman mülkiyeti hakkında uyarıcı bir hikayeye ihtiyacı var.
Hükümet düzenleyicileri ve politika yapıcılar, apartman dairelerinin, sakinlerinin finansal çeşitliliği nedeniyle gayrimenkul ürünleri arasında en değişken olanı olduğunu dikkate almalıdır. Birimlerinde öz sermayesi çok az olan veya hiç olmayan mali açıdan zayıf birim sahipleri, bir apartman dairesinin bakım ücretlerini ve ipoteklerini temerrüde düşürmenin, birimlerini kaybetmelerine neden olacağını ve yıllarca onları rahatsız edebilecek finansal yükümlülüklerle sonuçlanacağını anlamalıdır. Sorumlu politikacılar ve düzenleyiciler, bir sonraki büyük piyasa düzeltmesinde, mali açıdan zayıf alıcıları çok az peşinatla veya hiç peşinat ödemeden apartman satın almaya teşvik ederek ekonomiyi canlandırma takasının kötü bir şekilde geri tepebileceğini ve vergi mükelleflerinin temerrüde düşen sigortalılar için faturayı ödemesine neden olabileceğini anlamalıdır. ipotek. Daha da kötüsü, özsermayesiz birim sahipleri tarafından yapılan kesintilerden kaynaklanan boşluklar, kalan birim sahipleri ve bunların kompleksleri için feci sonuçlara neden olabilir.
Bu tür olasılıkları önlemek ve apartman dairelerinin uygulanabilir ve sürdürülebilir bir konut biçimi olarak kalmasını sağlamak için, biri daha önce finans kurumları tarafından kullanılan bazı güvenceler, apartman sektörünün geleceği yararına eski haline getirilmelidir.
En az %35 Zorunlu Asgari Ön Ödeme
Hükümet sigortacıları, apartman dairelerinde yüksek oranlı ipotekleri sigortalamak için devreye girmeden önce, finans kurumları minimum %35 peşinatta ısrar ediyordu. Kınamakların son derece riskli olduğunu bilerek, birim değerlerinin %65’inden fazlası için ipotek sağlamazlardı. Riskleri daha sonra en aza indirildi – hatta neredeyse tamamen ortadan kalktı – bir kez devlet sigortalı kurumlar nihai temerrüt durumunda onlara garanti vermeye başladı.
Bunu yaparak, eldeki çok düşük nakite sahip geleneksel bir kiracının kendi parasının çoğunu (özsermaye) yatırmadan bir apartman birimi satın alabileceği bir araç oluşturuldu. Hükümet destekli bu politika, çoğu spekülatöre dönüşen çok sayıda geleneksel kiracıyı, konut sektörünü ülke ekonomisine güçlü bir katkıda bulunan tutmak adına mümkün olduğunca çok sayıda apartman dairesi satın almaya teşvik etti.
Böyle bir sosyalist benzeri sistemin kusurluluğu, aşırı arz nedeniyle, yasal olarak uygun alıcı havuzunun kuruduğu ve kat mülkiyeti değerlerinde çarpıcı bir düşüşe ve hiçbir şekilde büyük temerrütlere yol açan 90’ların başındaki emlak çöküşü sırasında test edildi. -özsermaye birimi sahipleri. En kötü darbe, devlet sigorta kurumları aracılığıyla temerrüde düşen ipotekler için bankalara milyarlarca dolar ödeyen vergi mükellefleri oldu.
Sistemin kusurluluğuna ilişkin ikinci bir test, 2008’de ABD’de gerçekleşti ve burada yine konut fiyatları ve özellikle kat mülkiyeti, birçok büyük kentsel alanda %50’ye varan bir devalüasyon yaşadı. Yine, temerrüde düşen ipotekler için faturayı ödemek zorunda kalan vergi mükellefleriydi.
Bu tür başarısızlıklardan pek ders alınmamış gibi görünüyor. 24 Ekim 2014 tarihli “Görüş: Yakında bir ev satın almak daha kolay olacak – ama yapmayın” başlıklı yeni bir MarketWatch parçası, FHFA direktöründen Fannie Mae ve Freddie Mac’in bazı kredileri aşağı yönlü garanti etmeyi planladıklarını söyledi. %3 gibi küçük bir ödeme.
Çoğu iktisatçının şu anda aşırı şişirilmiş emlak fiyatlarıyla ekonomik bir balonda yaşadığımız konusunda hemfikir olduğu göz önüne alındığında, kendimize oturup başka bir büyük konut devalüasyonuna yol açacak bir sonraki piyasa çöküşünü bekleyip bekleyemeyeceğimizi sormalıyız. Bir sonraki bu tür çöküş sadece vergi mükelleflerini değil, aynı zamanda apartman dairelerini kaybedecek mal sahiplerinin puanını da etkileyebilir. Çok sayıda boş birim bırakan apartman kompleksleri, büyük olasılıkla iflas davaları yoluyla yıkılabilir ve sonunda kendilerini sıradan apartman binalarına dönüştürebilir. Ekonomiye -aslında tüm topluma- verilen zarar çok vahim olabilir.
Kat mülkiyeti endüstrisini korumak ve potansiyel büyük temerrüt durumunda mükelleflerin sorumluluk riskini en aza indirmek için, apartman daireleri yüksek oranlı sigortalı ipoteklerden çıkarılmalıdır. Daire alıcılarından, bir daire satın almak isterlerse, yine kendi paralarının en az %35’ini peşinat ödemeleri istenmelidir. Artık ipotekleri için devlet garantili sigortaya hak kazanmadığı ve apartman dairelerinin aşırı fiyatlandırılmasıyla, bankalar daha yüksek peşinat ödemelerinde ısrar edebilirler. Kulağa korkutucu gelse de, bu aslında bizi toplumumuzun üzerine kurulduğu serbest piyasa politikasına geri götürecektir. Kendine özgü yaşam tarzını karşılayabilen birim sahiplerinden oluşan, iyi yönetilen apartman kompleksleri, bireysel sahipleri birimlere kendi (önemli) özkaynaklarını koyarak onları çok daha iyi bir konumda bırakacakları için çok daha iyi finansal durumda olacaktır. Gelecekteki artan bakım maliyetleriyle başa çıkmak için. Bireysel ve kolektif mali güçleri, gelecek zamanlarda birimlerinin ve komplekslerinin korunmasını, hatta geliştirilmesini sağlayacaktır.
Sigortalı yüksek oranlı ipotekler için apartman dairelerinin diskalifiye edilmesi emlak sektörünü zayıflatmaz. Aslında, müteahhitleri, gayrimenkul satın almaya gücü yetmeyen halk üyelerini barındırmak için daha uygun fiyatlı apartmanlar inşa etmeye ikna edecek ve vergi mükelleflerini temerrüde düşmüş apartman birimlerinde yüksek oranlı sigortalı ipotek ödemekten kurtaracaktır.